맛음술

가로수길 공실 상황이 점점 악화되고 있다. 작년 초만 해도 가로수길에 공실이 3~4개 정도였다면 지금은 20개가 넘는다. 공실률이 점점 높아지면서 가로수길의 분위기 자체도 다운되고 있다. 이미 2~3년 전부터 가로수길을 벗어나 좌우 골목길 상권이 활성화되는 과정이 있었고 지금도 여전히 유효하다. 문제는 가로수길의 높은 공실률이 그 주변으로 번져나갈 수 있다.

압구정 로데오 상권이 다시 과거의 영광을 되찾아가는 과정에서 근거리에 위치한 가로수길 상권이 영향을 받는 모습이다. 이전에는 강남 일대에 가장 핫한 상권으로 가로수길을 꼽았지만 지금은 웬만한 플래그쉽 스토어를 생각한다면 가로수길보다 압구정 로데오를 먼저 떠올린다.

작년 12월 말, 가로수길을 쭉 걸어 다니며 공실 상가를 촬영해 봤다.

신축 건물들은 통으로 공실은 곳도 꽤 있었다. 코로나19 이후 부동산 붐이 오면서 그때 당시 수익률로 신축 건물을 올린 곳인데 급격한 금리 상승과 경기 악화로 그 당시 수익률로는 임대를 맞추기 어려운 상황이 되었다. 높은 임대료는 당연히 공실로 이어지고 최근 가로수길이 침체되면서 더 이상 웃돈을 주고 상가를 임대할 임차인을 구하기 어려워진 상황이다.

문제는 단기간에 이런 현상이 해결되기 어렵다는 데 있다. 여전히 국내 부동산 경기는 좋지 못하고 인플레이션에 따른 전반적인 비용 상승으로 인해 소비재 판매나 서비스업의 마진이 축소되어 높은 임대료를 부담하기 어렵다. 금리 역시 단기간에 이전 수준으로 돌아가기는 거의 불가능한 상황. 게다가 가로수길이 죽은 상권이 되어가고 있는 인식이 팽배해지면 임차인들도 가로수길을 피하게 되고 그러면 더욱 공실이 늘어나 상권이 위축되는 악순환에 빠지게 된다. 아니, 이미 그런 악순환은 시작되었다고 보는 게 맞겠다.

임대가격지수란?

임차인이 일정공간을 점유하기 위해 지불하는 총비용의 두 시점 간의 변화 추정을 위해 기준시점 대비 표본 건물 기준층의 시장임대료를 이용하여 산정.

산출방법

• 표본건물 기준층의 임대료 총액을 듀토지수로산정
• 오피스 기준층 = (최고층 + 3층)/2 (소수점일 때는 올림)
• 매장용 기준층 = 1층 (1층이 불가할 경우 2층)
• 듀토지수: 기준시점과 비교시점의 산술평균가격 비율로, 이는 두 시점별 총가격의 비율과 같고 두 시점 간 가격비율의 가중산술평균이기도 함. 이때 가중치는 기준시점의 가격임.

정의가 선뜻 와닿진 않겠지만 단순히 생각해서 기준을 100으로 설정했을 때 임대료 변화가 얼마나 있느냐로 생각하면 편하다. 서울시 주요 상권별 임대가격지수를 보면 아래와 같다.

해당 임대지수는 소규모 상가의 임대지수이며 21년 4분기를 기준 (100)으로 했을 때 임대료 변화를 보여준다. 참고로 소규모 상권이란 일반 2층 이하, 연면적 330m2 이하를 말한다. 연면적의 정의 또한 알고 있으면 좋은데 연면적이란 대지에 들어선 건축물의 바닥면적을 모두 합한 것을 말한다. 다시 말해 여러 층으로 되어 있다면 각 층마다 바닥 면적을 모두 더한 면적을 말한다.

임대지수를 보면 임대료가 가장 많이 오른 지역은 압구정으로 21년 4분기 대비 무려 16%나 증가했다. 최근 압구정 상권이 다시 살아나고 있다는 뉴스가 종종 나오고 있는데 이런 분위기를 반영하고 있다. 가장 낮은 곳은 망원역으로 오히려 -2%가량 감소했다. 서울은 전반적으로 소폭 증가했으며 압구정을 제외하고는 대략 1~3%의 상승을 보여줬다.

지역별 증가 수치가 1~3%라면 개별로는 10% 이상 오른 곳도 있다는 뜻이다. 게다가 가격이 오르기 시작하면 앞으로도 오를 거라는 기대감이 형성되므로 실제 임대료는 더 높게 형성되어 있을 가능성도 있다.

해당 통계는 관리비 등록이 되어 있는 아파트만 집계되므로 일부 빠진 아파트 단지가 있을 수 있으나 TOP30 내에서는 큰 오차는 없는 것으로 보인다.

서울시 내에서 세대수가 가장 많은 곳은 헬리오시티로 거의 10,000세대에 육박한다. 그리고 그 다음으로도 잠실 아파트 단지들이 이름을 올렸다. TOP5 모든 아파트 단지가 잠실에 위치해 있는 셈이다. 5,000세대 이상은 개포주공 1단지를 제외하고는 모두 잠실에 위치해 있고 4,000세대 이상은 은마, DMC, 고덕 등에 자리 잡고 있다. 4,000세대 이상의 대규모 단지는 서울시 내에서도 11곳으로 4,000세대 이상이면 상당히 큰 규모의 대단지라는 것을 알 수 있다.

그 아래로는 3,000세대급인데 3,000세대 이상은 24곳으로 제법 많은 편이다. 이정도만 해도 주거 인구가 엄청나기 때문에 단지 내 인구만으로도 일정 수준의 가게들은 충분히 돌아가는 규모가 된다.

잠실은 오피스보다는 주거가 강한 상권이라 외식업의 경우 평일보다 주말 매출이 더 잘 나온다. 평일에는 잠실을 벗어나는 경우가 많기 때문에 다른 곳에서 소비를 하고 주말에는 집 근처에 머무는 경우가 많아 금요일부터 주말까지 매출이 견조하다.

이전에는 인구밀도에 대해 다루었는데 이번에는 세대수 통계다.

세대수는 말 그래도 세대의 수이기 때문에 인구 수와 차이가 있다. 보통 한 세대에 적게는 1명에서 많게는 4~5명으로 구성되어 있기 때문에 인구 수와 비슷하다. 하지만 경제 관점에서 세대 안에 속한 미성년자는 소비 주체이긴 하나 경제 인구가 아니다. 1인 가구가 늘어나면서 세대 수 통계가 가지는 의미가 이전과는 달라지곤 있으나 세대 수는 가족 단위로 생활한다는 의미에서 사업을 진행할 때 이 부분을 고려할 필요가 있다.

2022년 통계에 따르면 1인 가구 수는 750만 2,000가루로 전체 가구의 34.5%를 차지한다. 인구는 3년 연속 줄고 있으나 1인 가구는 지속적으로 늘어나는 추세다. 이제는 자녀가 성인이 되면 독립하는 경우가 많고 특히 수도권 집중화로 인해 성인 자녀가 지방에서 서울로 올라올 경우 1인 가구가 된다.

가장 세대 수가 많은 구 TOP5는 관악구, 송파구, 강서구, 강남구, 그리고 노원구다. 가장 세대가 적은 곳은 중구와 종로구로 이전 인구밀도에서도 다루었듯이 지역적 특색으로 인해 서대 수도 적게 나타나고 있다.

추가로 아래는 2022년 기준 서울시 구별 + 가구원수별 통계다.

인구 TOP5 중에서 1인 가구가 가장 많은 구는 관악구다. 무려 관악구 인구의 60%에 가까운 가구가 1인 가구다. 반면 송파구는 1인 가구보다 2~4인 가구가 서울시에서 가장 많다. 즉, 가족을 이루면서 사는 세대가 많다는 뜻이다. 1인 가구를 타겟으로 한다면 관악구와 강서구가 베스트이고 가족 단위를 공략할거면 송파구, 강서구, 강남구 등을 고려해 봐야 한다.

2022년 기준 서울 시 인구는 9,667,669명이며 면적은 605.21km2이다 인구밀도는 km2당 15,974명으로 가로 세로 1km 내에 대략 1.6만 명이 모여 살고 있다. 인당으로 환산하면 인당 62.6m2 (19평)인데 대량 한 사람당 8m x 8m 정도의 면적에서 살고 있는 셈.

구별 인구밀도를 보면 양천구가 가장 높다. 양천구는 목동역이 있는 곳으로 대규모 아파트 단지가 있는 곳이다. 그 다음이 동대문구, 동작구, 중랑구, 구로구 순으로 인구밀도 TOP5다. 인구 밀도가 가장 낮은 곳은 종로구로 km2당 6,365명이다.

종로구를 보면 평창동과 북악산, 경북궁, 창덕궁, 청와대 등이 위치해 있으며 대표적인 강북의 상업 지구라 주거 지구가 부족한 탓도 있다.

내가 어떤 사업을 할 때, 고객들과 접점이 중요하다면 한 번쯤 고려해 볼만한 데이터다. 물론 주거 인구들보다 유동 인구나 상업 인구 등이 더 중요한 사업도 있을 테니 자신의 사업이 어떤 유형인지 생각해 봐야 한다. 특히 요즘처럼 외식업에서 배달이 중요할 때에는 인구밀도는 중요한 지표가 될 수 있다. 대략 배달로 이동 가능한 거리가 2km 이내로 1~1.5km를 가장 선호한다. 따라서 해당 지역 내에 인구 밀도가 높다는 건 동일 거리 내에 잠재 고객이 높다는 뜻이기 때문이다.

2017년에 출판된 책이라 6년이 지난 지금과는 일부 괴리가 있을 순 있지만 아직까지도 핫한 골목상권에 대한 이해와 더불어 해외 사례를 더불어 볼 수 있다. 또한 그 당시 핫했던 국내 골목상권이 지금은 어떻게 변했는지, 그때와 무엇이 다르고 왜 달라졌는지를 비교해 보는 것 역시 많은 배움과 즐거움을 선사한다.

"새로운 골목상권이 탄생하려면 풍부한 골목 자원이 필수 요건이다. 그러나 북한산에 올라 서울을 내려다보면 금방 알 수 있듯이, 서울은 더 이상 골목도시가 아니다. 풍치지구, 군사지구 규제로 고도제한이 적용되는 도심 지역을 제외하고, 거의 모든 지역이 대형 아파트와 상업 단지가 들어선 고밀도 지역이다.

다운타운(종로 일대), 홍대, 남산, 성수 등 저밀도 지역은 이미 골목상권으로 떴다. 이들 상권은 한강-도심-강남 접근성, 보행이 편리한 평지에 들어선 대규모 골목 자원, 한옥-청년문화-외국인-소셜벤처 문화 자원을 바탕으로 대규모 권역으로 성장했다.

삼청동 중심의 다운타운권, 홍대 중심의 홍대권, 이태원 중심의 남산권, 성수동 중심의 성수권이 서울의 4대 골목 권역이다. 서대문구, 은평구, 성북구, 관악구 등 서울 외곽에는 골목 자원을 보유한 지역이 남아 있지만, 입지 조건이 좋지 않아 성공하기 어렵다. 상대적으로 교통이 불편하고 언덕이 많아 뻗어 나가기 힘들다. 서울의 중심상권인 강남과 다운타운에서 접근하기 어려운 것이 가장 큰 제약이다. 서울에서 하나의 독립된 골목 권역으로 성장할 만한 지역은 이미 모두 골목 권역으로 자리 잡았다.

홍대, 삼청동, 이태원, 성수동, 4대 권역의 중심지는 현재 젠트리피케이션의 마지막 단계거나 완료됐어다고 봐야 한다. 망원동, 연남동, 연희동(홍대권), 익선동, 서촌, 을지로 3가(다운타운권), 해방촌, 한남동, 보광동, 우사단로(남산권), 뚝섬(성수동권)의 젠트리피케이션은 기존 권역의 확장에 따라 발생하는 여파일 뿐이다."

성수동에 가면 외국인들이 정말 많다.

평일 핫플레이스라고 불리는 곳은 한국인들보다 외국인 관광객이 더 많다고 느껴질 정도.

그리고 여의도 더현대 백화점 역시 외국인들 비중이 상당히 높다.

우리도 해외에 여행가면 뻔한 관광지보다 좀 더 새롭고 현지인들이 많이 가는 곳을 선호한다.

역으로 생각해 보면  뻔한 명동보다는 한국인들이 즐겨 찾는 곳들을 외국인들도 선호하는 건 당연하다.

이제는 과거와 다르게 인터넷으로 조금만 조사해 봐도 어디가 현지인 핫플인지 알 수 있는 시대가 되었다.

쏠림은 단순히 내국인들뿐만 아니라 관광객들 사이에서도 발생한다.

온라인의 발전이 점점 오프라인에서의 쏠림을 가속화하고 있다.

포스트 코로나 이후 매출 증가 상권 TOP10

1. 가로수길
2. 홍대입구역
3. 압구정로데오
4. 논현역
5. 종로3가역
6. 교대역
7. 역삼역
8. 여의도역
9. 잠실사내역
10. 신림역

교대역

• 법조인, 대학생(교대), 아파트 등 배후 수요가 다양함
• 코로나 시기에도 타 상권 대비 매출 감소폭이 적었음 (타 상권 대비 1/2 정도)
• 코로나로 인해 대학생 수요 관련 업종은 타격을 입었겠지만 법률 관련 업종은 상대적으로 타격이 미미했음. 또한 배후 아파트 주민들이 필요로 하는 생활밀착형 업종 역시 타격이 적었음.
• 병원, 한의원, 법률 사무소, 피부과 등등이 위치해 있어 일반 음식점만 놓고 본다면 타 상권 대비 규모가 큰 편은 아님
• 주변 고소득자들이 많기 때문에 가성비보다는 퀄리티가 중요한 상권

잠실새내역

• 풍부한 아파트 배후 수요
• 종합경기장에서 이루어지는 콘서트, 야구경기 후 뒤풀이 수요
• 먹자 골목이 강세인 곳. 음식업과 유흥의 회복으로 편의점, 노래방 등의 수요도 살아났음
• 아파트 배후 수요로 인해 일반 병원, 비부과, 편의점, 약국 등도 강세
• 주말과 평일 매출 편차가 상대적으로 적은 곳

신림역

• 대표 원룸촌
• 교통이 좋아 학생, 고시생뿐만 아니라 주변 직장인들도 많이 거주함
• 신림 상권 내에서 유흥 업종이 매출 증가율 1위. 주류 매출이 강세
• 20~30대가 주요 소비층
• 서울 관악구는 1인 인구가 서울에서 가장 많은 자치구

포스트 코로나 이후 매출 증가 상권 TOP10

1. 가로수길
2. 홍대입구역
3. 압구정로데오
4. 논현역
5. 종로3가역
6. 교대역
7. 역삼역
8. 여의도역
9. 잠실사내역
10. 신림역

가로수길

• 매출 증가액 1위이나 외식업종보다는 에스테틱 관련 업종 매출 증가가 주요 원인
• 여전히 비싼 임대료로 인해 도로변 공실이 많은 편
• 외식 상권은 가로수길 주변으로 상권이 확장되고 있음. 세로수, 나로수, 다로수길 등등

홍대입구

• 20대 보복 소비 최대 수혜
• 서울 동교동, 서교동, 연남동, 상수동에 이르는 거대 상권으로 외식업종 강세
• 다른 대학 상권에 비해 놀거리, 볼거리, 즐길거리가 풍부하여 유동인구가 높게 나타남. 단순 홍대 학생들 중심의 상권이 아님
• 대단지 아파트, 오피스 등 배후 수요가 적은 편.
• 개성이 강한 가게들이 많기 때문에 오히려 상대적으로 개성이 떨어지는 프랜차이즈는 고민해 봐야 하는 곳

압구정로데오

• 과거 서울 핵심 상권 중 하나였으나 임대료가 오르면서 젠틀리피케이션으로 쇠퇴한 케이스
• 다시금 임대료가 하락하면서 힙한 브랜드들이 속속 입점하면서 다시 부활함
• 외식뿐만 아니라 주점, 의료, 패션 등등 다양한 브랜드들이 입점하여 있어 경쟁력 있는 상권
• GFFG 매장 10개가 압구정 로데오에 위치해 있음
• 상권이 활성화 되면서 다시금 임대료와 권리금이 뛰고 있음

논현역 (책에서 커버하고 있지 않음)

• 강남 오피스 상권에 위치하고 있으며 영동시장과 신논현역부터 논현역까지 이어지는 먹자 거리 형성
• 과거 논현 4거리에 한신포차 본점이 위치하고 있어 젊은 층의 유입이 많았음
• 곱창, 맥주, 돼지고기, 이자카야 등 프랜차이즈부터 개인 브랜드까지 다양하게 포진되어 있음
• 강남대로보다 좁은 골목에 음식점, 주점들이 밀집되어 있음. 점심 장사보다는 저녁 주류 장사가 메인임
• 직장인 비율이 높고 남녀 비중이 잘 조합되어 있음. 

종로3가

• 강북의 오래된 터주대감 상권 중 하나
• 익선동, 포장마차 거리, 먹거리 골목, 귀금속 거리가 포진해 있음.
• 주요 소비층은 30~40대 남성이나 익선동, 포장마차는 젊은 층이 많이 찾음
• 한식, 백반을 비롯해 30~40대 남성이 주로 소비하는 유흥주점, 단란주점 매출 비중이 높음
• 건물들이 오래되어 낡은 상권이라는 이미지가 강함