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임대가격지수란?

임차인이 일정공간을 점유하기 위해 지불하는 총비용의 두 시점 간의 변화 추정을 위해 기준시점 대비 표본 건물 기준층의 시장임대료를 이용하여 산정.

산출방법

• 표본건물 기준층의 임대료 총액을 듀토지수로산정
• 오피스 기준층 = (최고층 + 3층)/2 (소수점일 때는 올림)
• 매장용 기준층 = 1층 (1층이 불가할 경우 2층)
• 듀토지수: 기준시점과 비교시점의 산술평균가격 비율로, 이는 두 시점별 총가격의 비율과 같고 두 시점 간 가격비율의 가중산술평균이기도 함. 이때 가중치는 기준시점의 가격임.

정의가 선뜻 와닿진 않겠지만 단순히 생각해서 기준을 100으로 설정했을 때 임대료 변화가 얼마나 있느냐로 생각하면 편하다. 서울시 주요 상권별 임대가격지수를 보면 아래와 같다.

해당 임대지수는 소규모 상가의 임대지수이며 21년 4분기를 기준 (100)으로 했을 때 임대료 변화를 보여준다. 참고로 소규모 상권이란 일반 2층 이하, 연면적 330m2 이하를 말한다. 연면적의 정의 또한 알고 있으면 좋은데 연면적이란 대지에 들어선 건축물의 바닥면적을 모두 합한 것을 말한다. 다시 말해 여러 층으로 되어 있다면 각 층마다 바닥 면적을 모두 더한 면적을 말한다.

임대지수를 보면 임대료가 가장 많이 오른 지역은 압구정으로 21년 4분기 대비 무려 16%나 증가했다. 최근 압구정 상권이 다시 살아나고 있다는 뉴스가 종종 나오고 있는데 이런 분위기를 반영하고 있다. 가장 낮은 곳은 망원역으로 오히려 -2%가량 감소했다. 서울은 전반적으로 소폭 증가했으며 압구정을 제외하고는 대략 1~3%의 상승을 보여줬다.

지역별 증가 수치가 1~3%라면 개별로는 10% 이상 오른 곳도 있다는 뜻이다. 게다가 가격이 오르기 시작하면 앞으로도 오를 거라는 기대감이 형성되므로 실제 임대료는 더 높게 형성되어 있을 가능성도 있다.

해당 통계는 관리비 등록이 되어 있는 아파트만 집계되므로 일부 빠진 아파트 단지가 있을 수 있으나 TOP30 내에서는 큰 오차는 없는 것으로 보인다.

서울시 내에서 세대수가 가장 많은 곳은 헬리오시티로 거의 10,000세대에 육박한다. 그리고 그 다음으로도 잠실 아파트 단지들이 이름을 올렸다. TOP5 모든 아파트 단지가 잠실에 위치해 있는 셈이다. 5,000세대 이상은 개포주공 1단지를 제외하고는 모두 잠실에 위치해 있고 4,000세대 이상은 은마, DMC, 고덕 등에 자리 잡고 있다. 4,000세대 이상의 대규모 단지는 서울시 내에서도 11곳으로 4,000세대 이상이면 상당히 큰 규모의 대단지라는 것을 알 수 있다.

그 아래로는 3,000세대급인데 3,000세대 이상은 24곳으로 제법 많은 편이다. 이정도만 해도 주거 인구가 엄청나기 때문에 단지 내 인구만으로도 일정 수준의 가게들은 충분히 돌아가는 규모가 된다.

잠실은 오피스보다는 주거가 강한 상권이라 외식업의 경우 평일보다 주말 매출이 더 잘 나온다. 평일에는 잠실을 벗어나는 경우가 많기 때문에 다른 곳에서 소비를 하고 주말에는 집 근처에 머무는 경우가 많아 금요일부터 주말까지 매출이 견조하다.

이전에는 인구밀도에 대해 다루었는데 이번에는 세대수 통계다.

세대수는 말 그래도 세대의 수이기 때문에 인구 수와 차이가 있다. 보통 한 세대에 적게는 1명에서 많게는 4~5명으로 구성되어 있기 때문에 인구 수와 비슷하다. 하지만 경제 관점에서 세대 안에 속한 미성년자는 소비 주체이긴 하나 경제 인구가 아니다. 1인 가구가 늘어나면서 세대 수 통계가 가지는 의미가 이전과는 달라지곤 있으나 세대 수는 가족 단위로 생활한다는 의미에서 사업을 진행할 때 이 부분을 고려할 필요가 있다.

2022년 통계에 따르면 1인 가구 수는 750만 2,000가루로 전체 가구의 34.5%를 차지한다. 인구는 3년 연속 줄고 있으나 1인 가구는 지속적으로 늘어나는 추세다. 이제는 자녀가 성인이 되면 독립하는 경우가 많고 특히 수도권 집중화로 인해 성인 자녀가 지방에서 서울로 올라올 경우 1인 가구가 된다.

가장 세대 수가 많은 구 TOP5는 관악구, 송파구, 강서구, 강남구, 그리고 노원구다. 가장 세대가 적은 곳은 중구와 종로구로 이전 인구밀도에서도 다루었듯이 지역적 특색으로 인해 서대 수도 적게 나타나고 있다.

추가로 아래는 2022년 기준 서울시 구별 + 가구원수별 통계다.

인구 TOP5 중에서 1인 가구가 가장 많은 구는 관악구다. 무려 관악구 인구의 60%에 가까운 가구가 1인 가구다. 반면 송파구는 1인 가구보다 2~4인 가구가 서울시에서 가장 많다. 즉, 가족을 이루면서 사는 세대가 많다는 뜻이다. 1인 가구를 타겟으로 한다면 관악구와 강서구가 베스트이고 가족 단위를 공략할거면 송파구, 강서구, 강남구 등을 고려해 봐야 한다.

2022년 기준 서울 시 인구는 9,667,669명이며 면적은 605.21km2이다 인구밀도는 km2당 15,974명으로 가로 세로 1km 내에 대략 1.6만 명이 모여 살고 있다. 인당으로 환산하면 인당 62.6m2 (19평)인데 대량 한 사람당 8m x 8m 정도의 면적에서 살고 있는 셈.

구별 인구밀도를 보면 양천구가 가장 높다. 양천구는 목동역이 있는 곳으로 대규모 아파트 단지가 있는 곳이다. 그 다음이 동대문구, 동작구, 중랑구, 구로구 순으로 인구밀도 TOP5다. 인구 밀도가 가장 낮은 곳은 종로구로 km2당 6,365명이다.

종로구를 보면 평창동과 북악산, 경북궁, 창덕궁, 청와대 등이 위치해 있으며 대표적인 강북의 상업 지구라 주거 지구가 부족한 탓도 있다.

내가 어떤 사업을 할 때, 고객들과 접점이 중요하다면 한 번쯤 고려해 볼만한 데이터다. 물론 주거 인구들보다 유동 인구나 상업 인구 등이 더 중요한 사업도 있을 테니 자신의 사업이 어떤 유형인지 생각해 봐야 한다. 특히 요즘처럼 외식업에서 배달이 중요할 때에는 인구밀도는 중요한 지표가 될 수 있다. 대략 배달로 이동 가능한 거리가 2km 이내로 1~1.5km를 가장 선호한다. 따라서 해당 지역 내에 인구 밀도가 높다는 건 동일 거리 내에 잠재 고객이 높다는 뜻이기 때문이다.